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重庆现在买房合适吗?2017重庆楼市走向解析

2017-03-02       浏览次数:188

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重庆现在买房合适吗?2017重庆楼市走向解析;2017,在政策收紧、地王刺激、改善爆发、异地炒房四因素的刺激下,重庆的楼市走势如何?房价将会迎来多大的涨幅?哪些区域再不下叉就晚了?新年伊始,我们通过政策、数据、现状,深度解析2017年重庆楼市走向。

一、2017房地产政策收紧,政府手上的调控牌很多!

楼市走势如何?不再是单纯的经济问题,已经成一个特殊的政治问题。

2016年12月16日闭幕的中央经济工作会议,对中国房地产市场提出了新的定位,“房子是用来住的,不是用来炒的”这一表述,政策含义非常明确,住房需求要继续得到保障,炒房需求要管控和遏制。

同时,为保障正常的购房和贷款需求,会议提出,要在宏观上管住货币,微观信贷政策。要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。

可以看出,决策层不容忍投机的泛滥。稳是主基调,稳是大局。

而对于重庆市政府来说,2016年1-12月,重庆主城区商品房共成交34.9万套,同比增长27%;成交建筑面积3021.53万方,同比增长33%。房地产销售保持较快的增速,顺利完成稳楼市、去库存的任务。 

在控制房价方面,重庆市委市政府也是不遗余力的保证房地产市场的平稳健康发展。2017年1月6日开始,重庆市相关部门紧密发声,先后七次发出楼市调控的声音。包括房产税征收对象的变化、三无人员在渝购房放贷限制、加强商品房预售管理、要求无合理理由不得定高价或涨价以及*押房产不得预售和预售商品房不得*押。

目前来看,调控主要打击外来“三无”人员在渝“炒房”,没有涉及到重庆本土刚需和改善置业。但市国土房管局新闻发言人强调,还储备了进一步有效调控房地产市场的措施,将根据市场情况适时推出,以应对房地产市场出现的突发情况。

可以看出,2017年重庆楼市调控措施已经升级,政府调控决心坚决。预计2017年,重庆官方将继续对投机资本保持高压态势,以确保房价不出现大涨。如果价格持续走高,不排除调控手段升级,进行限购。

二、重庆商品房存量624万方,仅供消化3个半月!

2016年,一、二线城市全面进入去存量房时代。土地供应量收紧,房企普遍遵循谨慎拿地、谨慎开工的策略。依据去年出台的《重庆市推进供给侧结构性改革工作方案》,两年内土地供应规模逐年减少10%。

克而瑞重庆机构提供的数据显示,截至到2016年12月,重庆商品住宅存量面积仅为624.95万方,去化周期3.5个月。这意味着什么?意味着按照重庆月均商品住宅销售速度,目前市面上待售楼盘大约只够卖3个多月。

2015年1月-2016年12月重庆商品住宅存量面积走势图

从上图可以看出,在过去24个月,存量高峰出现在2015年2月,时至春节假期。存量出现急剧下降在2016年10月,秋季房交会消化了大量本地刚性需求、外来投资客来渝买房推广成交量。2016年12月,重庆核心区货源出现严重不足,主要以二环新区刚需高层供应为主。

根据易居研究院智库中心的统计数据,从2016年12月下旬开始,重庆的新建商品房成交面积明显升温,11月份新建商品房每周成交面积在55万至76万平方米浮动,12月19日至25日,周成交面积迅速升至87万平方米,包含元旦假期的一周,成交面积更是高达129万平方米,达到近期成交量的最高值。2016年12月26日至2017年1月1日这一周的成交量,甚至超过了2016年2月份和7月份全月的成交。

供应不足,房子卖得太好太快,以至于很多开发商对购房者摊摊手说“暂时没房子可卖”。不过,这种状态持续时间不会太久。预计2017年春节后供应量将回升,2017重庆主城区全年供应量可达到1800-2000万方。房地产市场供求关系整体是平衡的,购房者还应理性购房。

三、2017重庆房价大涨不可能, 区域分化会进一步加剧!

中央直辖市、超大城市、国家中心城市、长江上游经济金融和创新中心、自贸区、一带一路连接点、中新示范区……重庆,有着巨大的升值空间。按理说,房价的上涨是符合自然规律和经济法则,然而,就国家统计局发布的房价数据来看,重庆是一个房价基本不怎么涨的城市。

2012-2016年重庆月度房价走势图(数据来源:克而瑞重庆机构)

放眼全国来看,重庆是唯一一个没有执行限购的二线城市。但从上图可以看出,2012-2016年期间,重庆月度房价整体波动不大。直到2016年9月,重庆房价出现比较明显的上扬走势,2016年12的房价与2015年1月相比,房价涨幅20%。

多年来重庆房价长期处于低位,使大部分本地人的自住需求完全释放。而对来重庆投资房产的外地人而言,原本期待的快进快出却不料掉坑。以北滨路某楼盘为例,一期开盘时很多江浙以及北上广客户来买,当时成交均价过万,当时周边楼盘不过5、6千。而现在该楼盘的二手房也不过1万出头。

重庆房价上涨缓慢,主要是政府之手调控的结果。土地储备和供给制度、地票制度、住房保障体系、因城施策的调控以及大量刚性住房需求下的供需基本均衡。

特别值得一提的是,重庆的土地供应一直比较充足。据前市长黄奇帆介绍,重庆市2002年开始实施土地储备制度,当时储备了40多万亩地,够开发20年。每年只能开发5%,40多万亩地的储备资源,一年最多用2万亩。先规划后出让,实现土地供应“细水长流”。

从商品房供应量上来看,供应量充足、供需基本平衡也决定了重庆房价涨不上去。从下图可以看出,2011年以来重庆主城区每年商品住宅供应面积在1200-2000万方之间。2012-2015年供需几近平衡,直到2016年市场行情大热,成交面积远超供应面积几乎一倍。

2011-2016年重庆主城区供应面积和成交面积对比图(数据来源:克而瑞重庆机构)

需要特别说明的一点是,近期少量楼盘价格出现快速上涨现象,主要集中在个别区域、少数楼盘中,比如江北嘴、北滨路、礼嘉、中央公园等。主要原因是外地投资客涌入,本地购房者的改善型需求上升。个别楼盘价格上浮明显,每平方米单价上涨千元以上,最高上浮50%。

这波上涨行情不排除是有企业和个人,企图通过编造和传播虚假信息进行舆论炒作,引起市外少数企图炒房者的跟风,以及市内购房者的担忧。总的来说,短期的炒作不可能从根本上改变供求关系和市场长期走势。预计,2017年重庆房价整体维持缓涨态势,但区域分化会进一步加剧,核心和热点置业区域的个别楼盘,涨幅会相对很明显。

四、毋庸置疑北区升值空间大,理性购房拒绝跟风!

那么,购房者最关心的问题就是,重庆哪个区域的房子最值得买?

首先,我们来一起看看在过去三年,重庆主城各区成交量的对比。从下图可以看出,连续三年渝北区成交量遥遥领先,其中2016年成交面积超过600万方!这个数量,已经超过很多城市一年的成交量。

十多年前,“重庆向北”成为重庆城市发展的方向后,从观音桥、嘉州、新牌坊、照母山、金开、礼嘉等板块都已逐渐发展成型,形成了一个北商务群。而在大北区中,渝北区土地供应量大、地势相对开阔、有广阔的腹地。有嘉州商业圈、有空港经济带、有悦来会展中心、有中央公园。

近三年重庆主城各区成交量对比图(数据来源:克而瑞重庆机构)

从成交价格上来看,除了寸土寸金的渝中区外,北区成交价格最高,江北区达到8560元/平方米,渝北区达到7671元/平方米。且与南区对比可以明显看出,北区房价连续三年处于上涨趋势。

近三年重庆主城各区成交均价对比图(数据来源:克而瑞重庆机构)

北区是目前重庆本地人置业首选区域,也是外地投资客最看好的区域。不过,需要提醒的是,正因为北区热点版块因拥有自然、政策、学区等优势资源,吸引较多投机资本进入,价格飙升,透支了未来好几年的价值。所以,本地或外地购房者,都应该慎重选择、理性下叉。

具体到北区的各个区域和版块上,2017置业首选推荐照母山、礼嘉、蔡家、中央公园。

照母山:近年来重庆最火的开发区域,每次拿地都是一次 “大牌交锋”。2012年,金科斥资10.9亿照母山拿地,楼面价2213元/㎡;2013年,恒大50亿在照母山拿地上千亩,楼面价5007元/㎡;2016年,龙湖25.5亿入主照母山,楼面7614元/㎡。地价不断的攀升,直接推动房价进入持续的上涨通道。2012年前后,照母山版块楼盘高层均价7000元/㎡,而今破万。

2012-2016年照母山拿地楼面价走势图

礼嘉:礼嘉片区定位为重庆国际商务旅游区,过去两三年,礼嘉可以说是重庆置业最热区域,龙湖与华侨城的入驻与联手,以其强劲的区域催熟能力和商家资源整合能力迅速聚拢礼嘉片区人气,强有力地带动礼嘉全面发展提速。此外,九曲河区域也属于礼嘉板块,目前处于发展起步期,已有龙湖、金科、远洋、东原、旭辉五家企业入驻。九曲河区域内大量土地为一类居住用地,容积率低(大部分地块的容积率不超过2.0),依托3300亩湿地公园,将打造高品质居住项目。非常适合中产阶层改善置业。

中央公园:重庆中央公园坐落渝北区临空经济区,是目前亚洲第一、世界第三大开放式城市公园。继照母山之后,中央公园板块成为渝北区甚至可以说全重庆关注的新焦点,嗅觉敏锐的开发商纷纷加码中央公园。去年12月27日,14家开发商围绕渝北区中央公园2宗土地展开厮杀,最终华润与金辉成为赢家,将中央公园区域楼面价的最高纪录推至6485元/平方米,而去年这里的地价才不到3500元/平方米。不到一年,中央公园楼盘高层均价从去年的8000元/平方米涨到10000-13000元/平方米。

中央公园某楼盘2015-2016价格走势图

蔡家:作为两江新区未来发展热点区域之一,蔡家正受到越来越多品牌房企的青睐,金科、万科、龙湖、东原、中昂、首钢……一批批知名房企扎堆入驻。一面靠山、三面临水的自然环境,使得蔡家成为一个宜居宜业的好地方。加上与之毗邻的悦来会展城的发展以及礼嘉商业区的规划出台,蔡家将成为悦来会展经济的功能配套区,区位优势明显。预测,2017年下半年至未来两三年,蔡家将迎来房地产开发高峰期,高层、洋房、别墅、各种业态都会出现。

结语:“房子是用来住的,不是用来炒的”, 2017年,从中央到地方决不允许房价大涨。重庆房价洼地多年,终于从去年下半年开始进入上升通道。也许,很多人还感觉不明显,温水煮青蛙等你反应过来时,重庆的房价正如本文开头所言“1万以下的新房很难找”。对于本地购房者而言,不能再抱有房价下跌的念头,有买房刚性需求应该当机立断下手;对于外地投资客而言,也要做好套牢的准备。重庆,这个健康的楼市环境,也不是谁能随随便便就破坏的。

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