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2017年重庆房价会跌吗

2017-03-02       浏览次数:128

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2017年重庆房价会跌吗?庆楼市近期颇为引人注目,在经历了市长辞任、炒房团蜂拥猛扑、监管重拳出击之后,重庆房价接下来将怎么走?最新研报指出,尽管短期来看重庆房价可能存在波动上调,但长期来看并不具备炒房基础,很难出现持续性疯涨,主要原因在于人口结构和土地供给。

从人口流向来看,城镇人口流入主要来自乡村,缺乏外来人口迁入。 尽管重庆的城镇化率逐年提升,城镇人口持续增长,但其总人口基本维持不变,表明重庆的城镇人口增量主要来自直辖市内部农村人口的城镇化,而无明显的市外人口流入,这与北京、上海、深圳对外来人口的强吸引力明显不同。考虑到当前重庆城镇化率已达 60%以上,预计未来重庆市场的住房需求很难出现显著提升。

从土地供给来看, 居住用地供应充足,住房供需均衡。 过去几年重庆的国有建设居住用地的平均供应规模在 3,000 万平方米以上, 2013 年高达 4,837 万平方米,充足的土地供应规模能够有力地支撑重庆每年超过 4,000 万平方米的住宅销售面积。根据中金的测算,重庆市未来五年的住房需供比为 1.12,在主要城市中位列中游水平,远低于深圳、上海、北京、合肥等城市。

此外,判断未来的房价走势,必须先厘清库存状况。首先要明确的是,当前衡量城市住房库存主要涉及以下三个口径:已拿到预售证,可售但未售(最狭义口径)、已开工库存(包括部分已开工但尚未申请到预售证)、土地库存(除已开工楼盘外,再加未投入开发的土地储备)、广义口径下的总住房库存(“已开工库存”和“土地库存”合并)。多重度量口径的区分图表见文末。

中金公司指出,从最狭义的口径来看,重庆当前住房库存已降至低位。该数值可直接检测得到,无需估算。从已开工未售的口径来考虑,重庆全市住房库存约 3,100 万平方米(估算),对应去化月数 7.3 个月。全国该口径下的住房库存量约18亿平方米,对应去化月数16个月,略低于18-24个月的合理区间,而重庆更是低于全国的平均水平。

若将未开工土地库存纳入考量,重庆另有 2 年左右土地库存量。此类库存的合理区间一般在2-3 年。考虑到已开工库存的去化月数同样低于合理区间,中金认为重庆当前住房库存并不算高。全国来看,该口径下住房库存达到36亿平方米,对应去化月数38个月,高于24-36个月的合理区间。

中金进一步指出,库存高低只是表象,实质问题仍在于土地供应存在明显的区域间结构错配。三、四线城市居住用地供给整体过剩,而一、二线城市多数供地不足且有较大释放空间,未来应着力统筹区域间供地指标,优化土地供给结构。此外,应继续探索盘活农村集体建设用地的制度措施, 使其参与土地市场流转以增加有效供给,进而促进住房市场的健康发展。

附:住房库存的多重度量口径

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